익산 KTX 역세권 노후 모텔의 화려한 변신… 22억 규모 ‘STAY201’ 프로젝트 시동
디자인스테이, 익산 ‘시드니모텔’ 인수… ‘익산 최초 료칸’ 고품격 비즈니스 호텔로 밸류업
- 감정가 17억 자산을 11억에 매입… 압도적 안전마진 및 KTX역세권 배후수요 확보
- 10억 투입 전면 리뉴얼·무인 중앙관제 시스템 구축으로 고정비 절감 및 운영수익 극대화
- ‘연 최대 12% 정기배당 + 세제혜택 + 매각차익 85% 배분’ 복합 수익구조 설계
부동산 시장 침체와 고금리 기조 속에서도 노후화된 중소형 숙박자산을 발굴해 독창적인 콘텐츠와 스마트 운영 시스템을 결합하여 자산 가치를 획기적으로 끌어올리는 ‘숙박시설 밸류업(Value-up)’ 사업이 새로운 대체투자 모델로 급부상하고 있다.
숙박시설 개발 및 브랜딩 전문기업 주식회사 디자인스테이(이하 디자인스테이)가 전북 익산시 모현동1가에 위치한 기존 ‘시드니모텔’을 전격 인수하고, 프리미엄 체류형 숙박 브랜드 ‘STAY201’로의 공간 전환 및 가치 제고 프로젝트에 본격 착수한다고 25일 밝혔다.
감정가 대비 35% 할인 매입… KTX 역세권 입지
이번 프로젝트의 대상 자산은 전북 익산시 모현동1가 253-6에 위치한 지하 1층~지상 5층(대지 187평, 연면적 341평, 총 32객실) 규모의 모텔 건물이다.
가장 눈길을 끄는 대목은 매입 가격 경쟁력이다. 해당 건물의 제시 감정가는 17억 원 수준이나, 디자인스테이는 탁월한 협상력을 발휘해 약 35% 이상 할인된 11억 원에 실인수를 확정했다. 인수 단계부터 탄탄한 안전마진을 확보한 셈이다.
입지 경쟁력 역시 독보적이다. 호남권 철도교통의 핵심 관문인 익산 KTX역 인근 상권에 위치하여 평일 비즈니스 출장객 수요가 꾸준하며, 모현동 신시가지의 풍부한 배후수요를 품고 있다. 여기에 최근 연간 9,800만 명을 돌파하며 가파르게 증가하는 전북권 체류형 관광 수요까지 흡수할 수 있는 요충지다.
■ STAY201 익산 시드니모텔 밸류업 사업 개요
| 구분 | 내용 |
| 소재지 | 전북 익산시 모현동1가 253-6 |
| 건물 규모 | 지하 1층~지상 5층 (대지 187평 / 연면적 341평) |
| 객실 수 | 총 32실 (B1 근생 50평, 1F 로비, 2~5F 객실) |
| 총 사업비 | 22억 원 (매입 11억 + 공사 10억 + 부대 1억) |
| 자금 조달 | 담보대출 15억 + 투자조합 7억 (비중 31.8%) |
| 오픈 일정 | 조합결성 후 7개월 차 정식 영업 개시 |
10억 투입 ‘익산 최초 료칸’ 콘셉트 및 무인관제
디자인스테이는 단순한 도배·장판 교체 수준을 넘어, 총 10억 원의 예산을 투입해 외관부터 객실 내부, 공용부까지 전면 리모델링을 단행한다.
핵심 콘셉트는 ‘익산 최초 료칸 스타일’이다. 프라이빗한 힐링을 원하는 현대인의 트렌드에 맞춰 자쿠지, 사우나, 족욕시설, 안마의자, 스타일러, 고사양 게이밍 PC 등을 배치하여 지역 내 타 모텔과 확연히 차별화된 프리미엄 휴식 공간을 선보인다. 1층 공용부에는 스낵바(라면·샌드위치·커피)와 셀프 세탁 서비스를 구비해 출장객 편의를 극대화한다.
특히 본사에서 실시간 CCTV 및 전화 응대를 수행하는 ‘무인화·중앙관제 시스템’을 전면 도입해 상주 인건비 등 고정지출을 대폭 줄이고 영업이익률을 극대화한다는 전략이다.
“기존 익산 KTX 역세권 경쟁 숙박시설(32객실 기준)이 월 7,000만 원 수준의 매출을 올리고 있는 만큼, 차별화된 료칸 콘셉트와 무인 운영을 결합하면 객실단가 6.5만 원 이상 유지와 높은 영업이익 달성이 충분히 가능합니다.” — 주식회사 디자인스테이 관계자
월 배당 + 세제혜택 + 매각차익 85% 배분
이번 프로젝트는 총 사업비 22억 원 중 금융기관 담보대출 15억 원을 제외한 7억 원을 개인투자조합을 통해 조달(지분율 31.8%)한다. 착수 후 대출 실행과 4개월간의 집중 공사를 거쳐 7개월 차에 정식 그랜드 오픈할 예정이다.
투자자 보호와 수익 실현을 위해 촘촘한 ‘3단계 복합 수익구조’를 마련했다.
첫째, 안정적 현금배당이다. 오픈 초기 6개월 동안은 연 6%(월 350만 원)를 지급하고, 운영이 안착되는 7개월 차부터 36개월까지는 연 12%(월 700만 원)를 확정 배당한다. 3년간 누적 배당금만 총 2억 3,100만 원(투자원금 대비 33.0%)에 달한다.
둘째, 벤처투자 소득공제 세금 환급 혜택을 연계해 절세에 따른 실질 수익률을 추가로 높였다.
셋째, 매각차익 공유다. 3년 내외 운영 실적 개선 후 재감정을 통해 자산을 매각(Exit)할 때, 발생하는 양도차익의 85%를 투자조합에 배분함으로써 파격적인 자본이득을 안겨주는 구조다.
검증된 트랙레코드… 원스톱 밸류업 전문성
디자인스테이는 앞서 제천 뷰호텔(매각차익 7.6억 원), 김천 스테이201호텔(차익 2억 원), 문경 스테이201호텔(차익 1.7억 원) 등 다수의 노후 모텔을 성공적으로 밸류업해 매각을 완료한 독보적인 실적을 보유하고 있다. 현재도 상주, 김제, 구미 등지에서 STAY201 호텔을 성공리에 운영 중이다.
정지연 기자는 “디자인스테이는 부동산 발굴부터 기획, 시공, 브랜드 운영, 자산 매각까지 전 과정을 직영 체계로 수행하는 원스톱 역량을 갖췄다”며 “이번 익산 프로젝트 역시 도심 재생과 자산 가치 극대화라는 두 마리 토끼를 잡는 모범 사례가 될 것”으로 평가했다.
[알림 및 법적 고지]
- 본 기사는 주식회사 디자인스테이의 투자제안서를 기반으로 작성된 보도 기사입니다.
- 벤처투자 소득공제는 「조세특례제한법」 제16조에 의거하며, 투자자의 종합소득세율 구간에 따라 실질 환급액이 상이할 수 있습니다.
- 부동산 매각차익 및 운영배당은 경기 변동과 실제 운영 실적에 따라 차이가 발생할 수 있으므로 신중한 검토가 권장됩니다.
정지연 기자 (mirae_jy@mclab.co.kr) | 송고시간 2026.08.25 09:30 | 지면 게재 2026.08.25 3면
본 기사는 미래경영저널의 지면 편집본입니다. 미래경영저널 제2026-0825호 | 3면 (부동산·투자)
